Государственная кадастровая оценка земель поселений Кирсановского района

федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение высшего   образования
«Мичуринский государственный аграрный университет»

Кафедра  Ландшафтной архитектуры, землеустройства и кадастров





ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему «Государственная кадастровая оценка земель поселений Кирсановского района»




Выполнил: обучающийся
Плодоовощного института им. И.В.Мичурина 
Направление - 21.03.02 Землеустройство и кадастры 
Профиль – Земельный кадастр
Иванова Анна Валерьевна





МИЧУРИНСК – НАУКОГРАД – 2017

Содержание:
Введение…………………………………………………………………..

1. Аналитический обзор литературы……..……………………………..

1.1. Понятие о государственной кадастровой оценке земель………..

1.2. Государственная кадастровая оценка земель поселений Кирсановского района……………………………………………………


2. Природно-климатические условия проведения исследований Кирсановского района………………………………………………….


3.

4. Безопасность жизнедеятельности……………………………………

Заключение……………………………………………………………….

Список использованной литературы…………………………………..



















Введение
     Значительную роль в образовании бюджетов всех уровней играет налоговый платеж и оплата аренды, а они в свою цепь складываются из кадастровой стоимости недвижимости, которая складывается в итоге проведения государственной кадастровой оценки. При этом основная бюджетообразующая категория земель – земли населенных пунктов.
     Практическая весомость актуализации итогов кадастровой критики суть в том, что ее продуктом возникает увеличение прибыли региональных и местных бюджетов за счет результативного использования имущества.
Целью работы есть исследование особенностей кадастровой оценки земельных участков поселений.
     Ради достижения намеченной цели в работе были установлены нижеследующие задачи:
     — проанализировать основные понятия и нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки;
     — изучить методологические аспекты кадастровой оценки земель поселений;
     — проанализировать социально-экономическое положение Кирсановского района;
     — произвести расчет кадастровой стоимости.
     Земля представляет опорой всех процессов жизни общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других областях. В данной связи она обладает ценностью, и правильная качественная оценка земли представляет собою одно из главных требований правильного функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах реальной критики земли (земельных участков) испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях блестящего руководстваземельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, так и частные люди земельного права при совершении разного видасделок с землей.
     Земельный фонд территории является национальным богатством, разумное применение которого невозможно без системы регулирования, особенно в часы великих земельных преобразований — перестройки земельных отношений, когда есть сплошное перераспределение и приватизации земель, реорганизация существующих объектов земельных отношений.
     При формировании доктрины государственного управления земельных отношений важно видеть, что проблема исполнения эффективных земельных преобразований с позиции вовлечения земли и недвижимости в гражданский оборот находится, прежде всего, в области построения обычной инфраструктуры, обеспечивающей создание и функционирование цивилизованного оборота земли. [6]
     При создании указанной инфраструктуры наряду с государственным кадастровым учетом земель особенное значение в создаваемой системе управленияземельных отношений заключает оценка земель, проводимая под контролем государственных земельных органов.
     В России проводятся, работы II тура государственной кадастровой оценки земель. Необходимость земельно-оценочных работ вызвана 2-мя причинами. 
     Во-первых, с момента I тура оценки прошло 5 лет, а в соответствии с Распоряжением Правительства РФ № 206 от 11 апреля 2006г. «Изменения, которые записываются в акты правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» работы проводятся не реже одного разочка в 5 лет и не пуще самого раза в 3 года.
      И, во-вторых, показатели кадастровой стоимости земель за прошедший век утратили актуальность. Работы по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ) различных групп на территории Русской Федерации ведутся с 2000 года.
     Оценка земли предоставляет определение одной из важнейших задач — учет и соизмерение зональных экономических и природных различий в стране. Удачное решение многих государственных, отраслевых, региональных и внутрихозяйственных задач невозможно без усвоения качества земли и формирования ее сравнительной оценки. Количество и качество земли как средства создания созданы самой природой организации и ведения народнохозяйственного комплекса.
     Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривает, в частности, изменение подходов к налогообложению земли  Предусматривается переход к налогообложению земельных участков в зависимости от его кадастровой стоимости. Переход на новые взгляды налогообложения земельных участков вызывает выполнение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного предназначения, земель населенных пунктов, земель промышленности, лесного и водного фондов и других разновидностей земель.
     Это позволит определить наиболее обоснованную систему налогообложения земельных участков в зависимости от их действительной ценности.
     В этой дипломной работе мы рассматриваем государственную кадастровую оценку земель поселений.
     В связи с Распоряжением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными распоряжением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. № 316 на территории РусскойФедерации государственная кадастровая оценка земель поселений проходит для налогообложения и других целей, установленных законодательством. [9]
     На Данный Момент в России сложились адекватные предпосылки для изменения режимов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и городской собственности, а также правительственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. В данной связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством Рф, являются: 
     - Повышение Качества существующей и разработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельной политики.
     -Создание методологического инструментария, нужного для выполнения нормативной правовой базы, на основе единого анализа существующих методик и методологических подходов по государственной кадастровой оценке земли.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

1. Аналитический обзор литературы
     Земля, являясь неким из объектов природы, обладает специфическими свойствами, которые могут быть поставлены через сопоставлениеих по определенным оценочным показателям. 
Проведение государственной кадастровой оценки земель различных групп предусмотрено Земельным кодексом России. 
     Кадастровая оценка земель большей частью это комплекс мер по выявлению качественных и количественных показателей земельного клина в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, который задан Правительством РФ.
     Главные принципы земельного законодательства изложены в Земельном кодексе РФ в следующем ходе:
     — учет сила земли как основы жизни и человеческой деятельности;
     — приоритет охраны земли как главного элемента окружающей обстановки и средства создания в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимости;
     — приоритет защиты жизни и здоровья мужчины;
     — отношение горожан и общественных групп (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю;
     — единство судьбы земельных участков и крепко связанных с ними объектов;
     — приоритет сохранения особо важных земель и земель находящихся под усиленной охраной территорий;
     — платность применения земли;
     — деление земель по целевому предназначению на категории, в соответствии с которым правовой порядок земель высчитывается исходяиз их принадлежности к той или иной категории и допустимого применения в соответствии с зонированием территорий и запросами законодательства. [1]
     Данные принципы принуждают землепользователей, землевладельцев и арендаторов избежать деградации земли, ее плодородия, применять экологически безопасные удобрения и соблюдать правовые законы землепользования. Нужно рассматривать, что земля – это не только средство действия, однако и приемник отходов от деятельности организаций. 
     Кадастровая информация о земельном округе одна из составляющих механизма экономического управления и стимулирования разумного применения земель. Так же кадастровая информация содержит ценовую и налоговую политику, действия по повышению производительности земель и штрафные санкции за экологический вред земле.
     Сведения, полученные из государственного земельного кадастра, воздействуют на земельный налоговый платеж, арендную оплату и стоимость на земельные районы. Кадастровая оценка земель базируется на таких показателях, как сделки с земельными участками и оценке хозяйственной деятельностина данных земельных участках. [16]
     Задачи оценки:
     — определение процентов оценки земельных участков юридических и физ. лиц, муниципальных образований и субъектов РФ;
     — создание организационной структуры и  проведение организационных действий по оценке земель;
     — разработка методологии и технологий, обеспечивающих объективность процентов оценки и возможность повсеместного их использования; выбор порядка и способа оценки земель;
     — определение направлений применения материалов оценки земель в отраслях народнохозяйственного комплекса страны;
     — расчет стоимости земельных участков.
     Основное внимание направлено на экономические, экологические и правовые отношения оценки земли, факторы определения качества, местоположения, ренты и кадастровой силы земли, создание земельно- кадастровой информационной основы.
1.1. Понятие о государственной кадастровой оценке земель
     Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» представляет собою систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Рф, о границах между субъектами России, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особенными условиями применения территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Рф, других предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.
     Государственный реестр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.[5]
     Как настоящий источник земля выступает в качестве высшей части окружающей природы, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, флорой, недрами, водами, формирующими определенные виды ландшафтов. При этом земля, прежде всего, социально — эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизни человека. Данным назначаются следующие функции земли как природного ресурса:
     — она является опорой человеческой жизни, источником удовольствия его первостепенных потребностей, главным условием существования сменяющих друг друга человеческих поколений;
     — она является ведущим звеном всех существующих биоценозов и биосферы в целом;
     — она представляется основным источником красоты и богатства всей натуры в целом.[12]
     Государственная кадастровая оценка земель занимает особое место в ряду иных ведомственных тематических кадастров (водный, лесной, градостроительный и т.д.) и информационных потоков с учетом следующих требований:
     — объектом ГКОЗ является весь земельный фонд страны независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого предназаченияи рода приложения;
     — ГКОЗ владеет своим объектом особую конфигурацию средства создания и недвижимости — землю (неперемещаемую в пространстве, неоднородную, не ухудшающую свои производственные свойства и т. д.);
в соответствии с законодательством ГКОЗ по единой государственной системе формирует земельно-кадастровые объекты и ведет государственный кадастровый учет на эти предметы и прав на них.
     Под первичной учетной кадастровой единицей понимается земельный участок с его подземным и надземным пространством, включая другие крепко связанные с участком объекты недвижимости. Данный участок должен владеть юридически признанные и удостоверенные границы, площадь, местоположение, правовой порядок, кадастровый номер, назначение, применение и другие оценки;
     — ГКОЗ обеспечивает административную и территориальную адресную регистрацию, и учет реальных объектов и субъектов земельных отношений, а также учет нынешних преобразований, происходящих с ними;
     - ГКОЗ является единым условием правового обеспечения доказательства существования реального объекта и права на него. Факт появления, существования или завершения существования предмета или права на него, занесенный в ГЗК, в дальнейшим может существовать оспорен только в судебном порядке;
     — ГКОЗ регулирует в законодательном порядке земельные отношения среди собственниками и пользователями на земельные районы и прочно связанные с ними объекты недвижимости, а также и с государственными органами, включая земельные комитеты, возникающие в процессе распознаванияи удостоверения государством факта наличия и завершения существования объектов земельного кадастра;
     — ГКОЗ в заданном порядке обеспечивает предоставление подлинной земельно-кадастровой информации органам законодательной и исполнительной власти, их структурам, юридическим и физическим лицам, осуществляет информационную помощь ведомственных тематических кадастров;
     - данные ГКОЗ подлежат обязательному применению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, установлении стоимостных характеристик недвижимости, проведении планирования применения земли и землеустройства, принятии управленческих решений, защите прав юридических и физ. лиц на землю и т.д.[2]
     Использование данных государственного земельного кадастра разрешает улучшить заключение таких проблем, как управление активами; передача недвижимости в собственность; обеспечение кредитов; анализ экологической, экономической, демографической и общественной обстановки; управление развитием территорий; планирование и организация различных действий; оценка влияния на окружающую обстановку; сделки с недвижимостью и создание земельного оборота; контроль статистических данных; территориально-пространственное планирование; создание рынка необходимых бумаг; информирование населения; определение места объекта недвижимости; действительное использование и охрана земельных участков и др.
     Статьей 6 Земельного кодекса РФ земельный участок, как объект земельных отношений, определен, как часть сферы земли (в т. ч.
почвенный слой), границы которой изображены и удостоверены в заданном порядке. Земельный участок есть фиксированную границу, площадь, место размещения, законный статус, стоимостную оценку и другие оценки, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.[18]
     Экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, т.к. должна считаться возможность совместного использования земли, как природного ресурса, как основы среды обитания населения и как объекта недвижимости. Заниженная, как и преувеличенная оценка стоимости земли может подвести к неэффективному землепользованию, принятию нерациональных форм развития городских и сельских населенных пунктов, в т. ч. нерациональному зонированию, размещению в основной части населенных пунктов производственных зон и экологически вредных действий.
     Одной из основных проблем государственного регулирования земельными ресурсами является критика земель и установление обоснованной платы за землю. Стоимостная оценка земли есть актуальным экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов на стадии выбора и обоснования проектных решений, служит механизмом возникновения цивилизованной системы налогообложения и ценообразования, имеет большее значение при формировании материальных чувств. [8]
     Проведение государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Кирсановского района
производится для целей налогообложения, а также других целей, установленных действующим законодательством, в разрезе следующих 16
видов допустимого применения (ВРИ):
     — земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки (ВРИ-1);
     — земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (ВРИ-2);
     - земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и
автостоянок (ВРИ-3);
     — земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений (ВРИ-4);
     — земельные участки, предназначенные для расположения объектов трейдинга, общепита и бытового содержания (ВРИ-5);
     — земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (ВРИ-6);
     -земельные участки, предназначенные для размещения административных и конторских зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, материальной культуры и спорта, культуры, искусства, религии (ВРИ-7);
     - земельные участки, предназначенные для расположения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного предназачения(ВРИ-8);
     -земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, строений промышленности, общественного производства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (ВРИ-9);
     — земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их строений и объектов (ВРИ-10);
     — земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, ж/д вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов (ВРИ-11);
     — земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте (ВРИ-12);
     - земельные участки, предназначенные для расположения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного предназачения(ВРИ-8);
     -земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, строений промышленности, общественного производства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (ВРИ-9);
     — земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их строений и объектов (ВРИ-10);
     — земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, ж/д вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов (ВРИ-11);
     — земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте (ВРИ-12);
     - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного применения(ВРИ-15);
     — земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные районы земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством России; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные (ВРИ-16).
     Кадастровая стоимость земель населенных пунктов появляется базой для определения земельного налога. Следовательно, итоги государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов напрямую затрагивают интересы почти всех обитателей области, а также интересы всех хозяйствующих субъектов.[[3]
     Задача государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов – создать целую основную концепцию налогообложения земель населенных пунктов России. Показатели государственной кадастровой оценки земель после предложения вносятся в Государственный земельный кадастр и не подлежат изменению прежде исполнения очередной кадастровой оценки.
     Следовательно, земельный кадастр — это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (районов, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных инструментов государственного управления земельных отношений, основанных на одобренных обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.
В Данный Момент государственный земельный кадастр России охватывает систему необходимых знаний и документов о количестве и законном порядке земель, их распределении по владельцам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам; категориям земель; качественной характеристике и ценности земель. Он состоит из следующих основных разделов: регистрация землевладений, землепользований и участков собственности, количественный и качественный учет земельного фонда, бонитировка земель и экономическая оценка земель. [4]
     
     
     
     
     
     
     
     
1.2. Государственная кадастровая оценка земель поселений Кирсановского района
     Землями поселений признаются территории, применяемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других разновидностей. Земли поселений применяются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие цели. 
     Кадастровая оценка проходит по всем разновидностям и видам использования муниципальных земель независимо от форм собственности. Порядок пользования земель поселений устанавливается в соответствии с зонированием их территорий.
     Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов (кластеров). 
Кадастровая оценка городских земель производится на основе единого применения доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности применения земельных участков. [11]
     Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель есть массовые данные о продажах земельных участков для персональногожилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные районы, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и разных объектов доходной недвижимости. [14]
     Нормативная информация содержит данные государственного земельного кадастра, нормативы расходов на строительство, инженерное оборудование территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.
     Источниками этих известных являются Регистрационные палаты, БТИ, Земельные комитеты, Национальный фонд имущества, городские строительные корпорации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские компании и другие ассоциации. 
     Объектом кадастровой оценки городских земель есть земли в границах городской черты. [19]
     Основным методическим подходом к определению кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах поселений в условиях недостаточнойкоммерческой информации, в соответствии с Методикой ГКОЗП1, является смешение итогов анализа существующих данных о сделках с земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов.
     Кадастровая цена устанавливается для каждого из следующих типов функционального применения земель: земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки; в земли под домами индивидуальной жилой застройки; земли дачных и садоводческих объединений граждан; земли гаражей и автостоянок; земли под предметами торговли, общепита, бытового содержания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса; земли учреждений и организаций народного просвещения, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения материальной культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами; земли под техническими объектами, объектами общественного производства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, объектами транспорта и т.д. 
     В зависимости от местных ограничений оцениваемого селения данный список может существовать расширен или сокращен. [7]
     Экспертная оценка отношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального применения, проходит на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых производится с использованием метода анализа иерархий. 
     Миниатюрные селения с численностью населения менее 10 000 человек рассматриваются как точечные объекты. Для поселений со сложной планировочной структурой проходит дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием коэффициентов градостроительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).
     Итоги кадастровой оценки городских земель как составной части единой программы кадастровой оценки недвижимости могут применятьсядля следующих задач: возникновения государственной автоматизированной системы земельного кадастра; формирования налогооблагаемой базы земель поселений; уточнения схемы территориально-экономического зонирования; установления ставок арендной платы за муниципальные земли; обозначения исходных цен реализации прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных потребностей; обоснования наиболее подходящих и перспективных направлений городской застройки; информирования органов муниципальной администрации и оказания платных услуг различным людям земельного рынка; возникновения фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.
     Кадастровая оценка земель населенных пунктов — это оценка потребительной стоимости земельных участков населенных пунктов в границах кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).
Кадастровая стоимость — это стоимость в денежном выражении, получаемая в итоге кадастровой оценки.
     Цена в населенном пункте есть из главной части, соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной, представляющей собою стоимость за более лучшие условия.[10]
     Методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов возведена на балльной оценке существующих показателей ценности области точного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, известность которого устанавливается с учетом вклада каждой группы представителей в установление ценности земли.
     На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктов, производится счет кадастровой стоимости земли любого населенного пункта муниципального образования.
     Преимуществами данного способа является:
     1.возможность установления кадастровой стоимости в каждом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, потому что стоимость исчисляется путем
     сопоставления ценности области основного населенного пункта
     с природно-экономическими и общественными
     условиями определенного населенного пункта;
     2.методика бальной критики допускает не только сопоставить и соединить разнородные земельно-оценочные показатели, однако и в комплесепоказать важность земель взвешенной величиной совокупного балла;
     3.применение в расчетах даже отдельных сведений по объектам купли-продажи земли для критики всех других населенных пунктов.
     В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и российскими стандартами при оценке земельных участков применяют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.
     К Примеру, «Методические пожелания по оценке рыночной цены земельных участков» советуют применять: прием сравнения продаж, метод выделения, способ распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод ожидаемого применения.
     На сравнительном подходе основаны: прием сравнения продаж, метод выделения, способ распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, ожидаемого применения.
     Обсудим эти методы.
     — Методом сравнения продаж оценивают земельные районы, как застроенные (зданиями, строениями и(или) сооружениями), так и незастроенные. Успешное действие метода, находится в зависимости от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого
     — Метод выделения используют для оценки застроенных земельных участков. Данный способ объединяет прием сравнения продаж и элементы самого из методов затратного подхода. Для успешного действия данного способа нужно: наличие информации о ценах сделок (предложений) с единственными объектами недвижимости, аналогичными целому миру недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного клина его наиболее эффективному применению.
     - Способ распределения используют для оценки застроенных земельных участков. Условия использования метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с единственными объектами недвижимости, аналогичными целому миру недвижимо-включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее возможной доле земельного клина в ночной цены целого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного клина его наиболее эффективному использованию.
     -Метод капитализации земельной ренты используют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Положение действия данного способа — вероятность получения земельной ренты от оцениваемого земельного клина. Метод подразумевает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной цены земельного клина путем капитализации земельной ренты.
     - Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Положение действия метода — возможность застройки оцениваемого земельного клина улучшениями, приносящими доход.
     — Методом ожидаемого применения оценивают застроенные и незастроенные земельные районы. Положение действия метода — возможность применения земельного клина способом, приносящим доход.
Методологическую основу для проведения как массовой, так индивидуальной оценки земельных участков есть принципы оценки.
     Обсудим следующие виды принципов:
     1.Принцип полезности, который обозначает способность объекта недвижимости удовлетворить нужды собственника конкретном поле и отрезке времени.
     2.Принцип ожидания обеспечивает распознавание настоящей цены недвижимости, исходя из дохода или иных выгод, которые умеют быть извлечены в будущем от обладания миром недвижимости, т. е. полезность и ценность объекта недвижимости определяется ценностьюпрогнозируемых будущих выгод от применения определенного объекта.
     3.Принцип остаточной продуктивности понимает ценность земельного клина в зависимости от чистого заработка, отнесенного к земле, потом тогокак были израсходованы стоимость рабочей массы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно установленному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую обретают следующим способом.
     4.Принцип расширяющейся и уменьшающей отдачи отражает изменение производственной деятельности, по мере добавления ресурсов к основным факторам производства конторская производительность направляется увеличиваться растущими темпами вплоть до ступени порога(максимальной цены участка), начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако сейчас, замедляющимися темпами.
     5.Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для любого типа землепользования есть хорошие значения факторов производства, которые в строгом согласовании максимально повышают силу земли.
     6.Закон лучших величин, или принцип хорошего экономического размера, — количество земли, пропорционально нужное для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном пространстве.
     7.Принцип экономического разделения: имущественные права на земельный участок следует собирать и разделять так, чтобы поднять целую ценность объекта недвижимости.
     8.Принцип спроса и слова говорит в том, что ценность объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и населенного пункта.
     9.Принцип борьбы функционирует таким образом: в случае, если прибыль на земельном рынке превышает обычный уровень, то усиливается конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности.
     10.Принципу зависимости ценность объекта недвижимости, используемого конкретным характером, подвержена воздействию и сама воздействует на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей территории.
     11.Принцип сходства обеспечивает производство правила — максимальная ценность объекта недвижимости образуется тогда, когда его параметры, уровни предоставляемых удобств и услуг, назначение отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
     12.Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во времени в итоге процессов, происходящих во внешней обстановкев связи с возможными преобразованиями правовых, социально-экономических условий и ближайшего мира.
     13.Принцип наиболее производительного применения определяют как разумное и вероятное (возможное) применение земельного клина, обеспечивающее большую ценность для собственника и учет социальных интересов на дату оценки. [15]
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2. Природно-климатические условия проведения исследований Кирсановского района
Географическое положение
     В июле 1928 г. образован кирсановский район. Находится на Окско – Донской степи, на водоразделе между реками Дон и Волга.
     По географическому понятию в Тамбовской области район находится в северной и северо –западной части страны. .......................